问：房地产公司在商品房开发过程中，与被拆迁户签订了很多房屋回迁（房屋产权调换）合同，即按被拆迁人房屋原面积拆一还一，给予其同面积房屋回迁安置。开发商发税种？生房
发布时间：2012-12-18 上传者： 信息来源：本站
答：回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。具体来说，开发商发生房屋回迁业务应纳税种主要有以下几种。
1.契税。房地产企业在开发过程中涉及的契税有以下几个内容：
（1）按照《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
按照《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）出让国有土地使用权取得的土地，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的取得的土地，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
（2）对被拆迁户在回迁中涉及的契税应按照《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第三条条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。对被拆迁人在回迁中，与房地产企业形成了交换方式，按照《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条的规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
2.营业税。国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据；如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。
在《内蒙古自治区地方税务局关于建筑安装营业税问题的批复》（内地税一函[1995]57号）中明确规定，关于房屋拆迁“拆一还一”问题。我们认为房屋开发公司将原街坊进行拆迁改造，房屋建成后，为搬迁户提供新的住房，不论其是否收费或收费多少，都构成了营业税纳税行为。应当按《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定计算征收营业税。
3.印花税。《印花税暂行条例施行细则》第十条印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。房屋回迁合同没有在税目税率表中列举，故不应贴花。如果房地产企业和被拆迁户签订的是房屋销售合同，就应当按照条例规定的产权转移书据贴花。
4.土地增值税。按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对拆迁安置土地增值税的计算按照以下规定执行，（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
5.企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此开发商发生房屋拆一还一进行企业所得税处理时，等面积回迁部分既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发成本。
———————————————— 政策依据————————————————
《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）
《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）
《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）
《内蒙古自治区地方税务局关于建筑安装营业税问题的批复》（内地税一函[1995]57号）
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
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